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家を建てる土地には、広さや価格より先に確かめたい条件があります。敷地が「建築基準法上の道路」に2m以上接しているかです。これが接道義務です。ポイントは、目の前に道があるだけでは足りないこと。確認の順番を、条文から整理します。
接道義務の決まり
建築基準法43条1項は次のように定めています。
「建築物の敷地は、道路……に二メートル以上接しなければならない」
確かめることは2つです。接している相手が「道路」か、そして接している長さが2m以上かです。
確認1：その道は「建築基準法上の道路」か
建築基準法42条でいう道路は、原則として幅員4m以上で、種類が決まっています。代表的なものは次のとおりです。
| 条文 | どんな道か |
|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道など） |
| 42条1項2号 | 都市計画法や土地区画整理法などによる道路 |
| 42条1項3号 | この規定が適用されたときに、すでにあった道 |
| 42条1項5号 | 特定行政庁から位置の指定を受けた道（位置指定道路） |
| 42条2項 | 幅員4m未満で、特定行政庁が指定した道（2項道路） |
舗装された道に見えても、この一覧にあたらない場合があります。逆に幅が4m未満でも、2項道路ならセットバックを条件に建てられることがあります。詳しくは「前面道路が4m未満の土地、家は建てられる？」をご覧ください。
また43条1項は、自動車のみが通る道路なども、接する相手から除いています。
確認2：接している長さは2m以上か
物件情報の「接道」の欄には、道路の幅と接している長さが並ぶことがあります。幅員4mと接道2mは別の数字なので、測量図で「どこからどこまでの長さか」を確かめてください。
旗竿地は、通路の入口だけで道路に接しています。通路の途中に狭い部分がある場合の扱いは、窓口で確認してください。車が通れるかは別の問題で、「旗竿地で駐車場2台は入る？」で整理しています。
接道を確かめた土地があるなら、その土地に希望の家が入るかを確かめられます →
条例で条件が増えることがある
建築基準法43条3項は、特殊建築物や階数が3以上の建築物などについて、地方公共団体が条例で制限を付け加えられると定めています。
たとえば東京都建築安全条例3条は、路地状部分だけで道路に接する敷地について、次の幅員を定めています。
| 路地状部分の長さ | 幅員 |
|---|---|
| 20m以下 | 2m以上 |
| 20m超 | 3m以上 |
耐火建築物・準耐火建築物以外で延べ面積が200㎡を超える場合は、それぞれ3m以上・4m以上になります。ただし書きもあるので、詳細は条例を確認してください。これは東京都の例で、条件は自治体ごとに違います。
満たさない土地が「再建築不可」と呼ばれる理由
接道義務を満たさない敷地には、原則として新しく建物を建てられません。そのため、建物が今あっても建て替えができない土地は「再建築不可」と呼ばれます。価格が安く見えても、先に建て替えの可否を確かめることが大切です。
例外の仕組みは43条2項にあります。
| 仕組み | 内容 |
|---|---|
| 認定（1号） | 幅員4m以上の道に2m以上接するなど、省令の基準に合う建築物で、特定行政庁が支障がないと認めるもの |
| 許可（2号） | 敷地の周囲に広い空地があるなど、省令の基準に合う建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの |
どちらも個別の判断です。認定や許可が得られる前提で計画せず、買う前に特定行政庁に確認してください。
確認したいチェックリスト
| 確認項目 | どこで確認するか | なぜ重要か |
|---|---|---|
| 道路の種別 | 市区町村の建築指導課など | 建築基準法上の道路かが出発点になる |
| 道路の幅員 | 窓口・現地 | 4m未満ならセットバックが関わる |
| 接している長さ | 測量図 | 2m以上かを確かめる |
| 旗竿地の通路 | 測量図・現地 | 長さと幅で条例の条件が変わることがある |
| 条例の上乗せ | 都道府県・市区町村の条例 | 2m以上を求められる場合がある |
| 建て替えの可否 | 不動産会社・特定行政庁 | 今建物があっても、同じように建てられるとは限らない |
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接道義務とは何ですか？
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない、という決まりです（建築基準法43条1項）。
道路に接していれば、どんな道でもいいですか？
いいえ。対象は建築基準法42条の道路で、原則として幅員4m以上です。幅員4m未満でも、特定行政庁が指定した道は2項道路として扱われます。見た目が道でも、この道路にあたらないことがあるので、市区町村の窓口で種別を確認してください。
接道義務を満たさない土地は、建て替えできませんか？
原則として新しく建てられません。ただし建築基準法43条2項の認定や許可を受けられる場合があります。個別の判断なので、「認定や許可があるから大丈夫」とは言えません。買う前に特定行政庁に確認してください。
旗竿地は2mあれば足りますか？
法律の原則は2m以上ですが、条例で上乗せされることがあります。たとえば東京都建築安全条例3条は、路地状部分の長さが20mを超えると幅員3m以上などと定めています。土地がある自治体の条例を確認してください。
どこで確認できますか？
道路の種別は、市区町村の建築指導課などの窓口で確認できます。接している長さは測量図で確かめます。窓口の名称や確認の方法は自治体によって違います。
この記事だけで判断できますか？
できません。接道の判断は、道路の種別、敷地の形、条例、自治体の運用によって変わります。この記事は考え方と確認の順番を整理したものです。必ず市区町村の窓口、不動産会社、建築士にご確認ください。
接道を確かめたら、家が入るかを見る
接道の確認は、窓口で進めます。そのうえで、土地の数字と「延床面積・階数・駐車場」などの希望条件を入れると、相性と確認すべきポイントを整理できます。
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この記事を読んだ方が、次に確認していることが多い項目です。
※ 本記事は制度の一般的な考え方を整理したものです。接道の判断は、道路の種別、敷地の形、条例、自治体の運用によって異なります。必ず市区町村の窓口、不動産会社、建築士にご確認ください。
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