古家付き土地は「お得」？
解体費と再建築を確認する順番

「土地」として売りに出ているのに、写真には家が写っている。周辺より少し安く見える——。不動産広告では、古い建物が残った状態で「土地」として売り出される物件を、一般に「古家付き土地」と呼ぶことがあります。結論から言うと、安いかどうかは「土地の価格＋解体費」で見ないと分かりません。そして値段より先に確かめるべきことが、もうひとつあります。この記事では、確認する順番を整理します。

なぜ「古家付き」で売られているのか

築年数が古い、あるいは空き家の期間が長い建物は、中古住宅として売るのが難しくなります。そのため建物に価値をつけず、土地として売り出されるケースがあります。売主にとっては、解体費を負担せずに売れるという事情もあります。

なお、相続で空き家を取得した場合は、期限のある手続きや税制の特例が関わってきます。その場合の確認の順番は「相続した空き家、まず何から確認する？」にまとめています。

裏を返すと、解体費は買う側が負担することが多いということです。ただし条件は物件ごとに違うので、どちらの負担になるかは必ず確認してください。

値段より先に「建て替えられるか」を確かめる

解体費の話に入る前に、こちらが先です。今その場所に家が建っているからといって、同じ家をもう一度建てられるとは限りません。

接道の条件を満たしているか

建物を建てるには、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。古い時代に建てられた家の中には、現在の基準では接道の条件を満たしていないものがあり、その場合は建て替えが難しくなることがあります。

前面道路が4m未満の場合の考え方は「前面道路が4m未満の土地、家は建てられる？セットバックの考え方」にまとめています。

今と同じ大きさでは建たないことがある

ここは見落とされやすいポイントです。建築時には適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更等によって、現在の建築基準法令に適合しなくなった建物は既存不適格建築物と呼ばれます。はじめから違法に建てられた違反建築物とは異なり、そのまま使い続けること自体は認められています。

こうした建物を建て替える場合は、現在の建ぺい率・容積率・高さ制限などとの関係を確認する必要があります。そのため、今建っている家より小さい建物しか建てられないことがあります。「今と同じくらいの家が建つはず」と考えていると、計画が変わります。

実際にどの程度の建物が建てられるかは、敷地の条件によって変わります。建ぺい率・容積率の考え方は「この土地に家が建つか？自分で確認する方法」で解説しています。

実質の価格は「土地代＋解体費」で比べる

建て替えができそうだと分かったら、次は費用です。同じエリアの更地と比べるときは、解体費を足した金額で並べます。

木造住宅の解体費は、1坪あたり数万円程度が一つの目安です。資料によって3〜6万円程度と幅があり、地域や建物の条件によって大きく変わります。次のような点が効いてきます。

• 前面道路の幅：重機やトラックが入れないと、手作業の割合が増えて費用が上がります
• 隣家との距離：近いほど養生や工法に手間がかかります
• 建物の構造：木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造で単価が変わります
• アスベストの有無：使用されている場合、種類や使用状況に応じて、除去・処理の費用や工期への影響が生じることがあります
• 建物以外のもの：塀・門・庭石・樹木・物置・浄化槽・井戸なども、撤去するなら費用がかかります
• 地中埋設物：解体して初めて古い基礎やガラが出てくることがあり、追加費用になります

特に前面道路が狭い土地では、解体費も建築費も上がる方向に効くことがあります。物件情報の価格だけを見て「安い」と判断しないことが大切です。

更地にすると、固定資産税が上がることがある

意外と知られていない点です。住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が軽減されます。軽減の幅は、200㎡以下の部分が6分の1、200㎡を超える部分が3分の1とされています。

建物を解体して更地になると、原則として住宅用地の特例の対象から外れるため、翌年度以降の土地の固定資産税が上がる可能性があります。

ただし「税金が6倍になる」と単純化するのは正確ではありません。建物がなくなれば家屋分の固定資産税はかからなくなります。また、土地の固定資産税には負担調整措置もあるため、住宅用地の特例がなくなったからといって、単純に税額が6倍になるわけではありません。負担がどう変わるかは、物件と自治体によって異なります。

実務的に気をつけたいのはタイミングです。固定資産税は毎年1月1日時点の状況をもとに課税されます。解体の時期と着工の時期によっては、更地の状態で年をまたぐことがあります。気になる場合は、購入前に自治体の資産税担当窓口へ確認してください。

解体には手続きと期間がかかる

解体は「頼めばすぐ壊せる」ものではありません。事前の調査や届出が必要で、その分の期間を見込んでおく必要があります。

石綿（アスベスト）については、2022年4月1日以降に着工する工事のうち一定の規模を超えるものについて、事前調査の結果を報告することが義務づけられています。建築物の解体では、対象となる床面積の合計が80㎡以上のものが報告の対象です。さらに2023年10月1日以降に着工する工事では、建築物の事前調査を有資格者が行うことが義務づけられています。

これとは別の制度として、特定建設資材が使われている建築物で、床面積の合計が80㎡以上の解体工事は、建設リサイクル法にもとづく届出の対象になります。

これらの手続きには、発注者が行うものと工事業者が行うものがあります。実際の手続きや必要な届出については、解体業者に確認しておきましょう。いずれにしても着工までのスケジュールに影響します。引き渡しからいつ着工できるのか、解体の期間はどのくらいかを、あらかじめ確認しておくと計画が立てやすくなります。

確認したいチェックリスト

よくある質問

古家付き土地は、更地より安いのですか？

表示価格は抑えられていることが多いですが、解体費を足すと更地と変わらない、あるいは高くなることもあります。同じエリアの更地と比べるときは、必ず解体費を足した金額で並べてください。

解体費は売主と買主のどちらが負担しますか？

物件によって異なります。「更地渡し」は売主が解体してから引き渡す条件、「現況渡し」は建物が残ったまま引き渡す条件を指すことが多いのですが、呼び方や解体の範囲は契約によって変わります。どちらの条件か、どこまでを解体するのかを、契約書で確認してください。

古家に住むという選択はできますか？

建物の状態や契約上の扱いは物件ごとに異なります。住むことを検討するなら、耐震性・雨漏り・設備などの状態を確認し、必要なリフォーム費用も含めて判断しましょう。古い家では、浄化槽やガス設備が老朽化していることもあるため、「上下水道・ガスの確認、見落としていませんか？」もあわせてご確認ください。判断が難しい場合は、建築士などの専門家に見てもらうことをおすすめします。

解体すれば必ず希望の家が建ちますか？

そうとは限りません。接道の条件、建ぺい率・容積率、高さ制限、前面道路の幅による容積率の制限、用途地域や地区計画などによって、建てられる家の大きさは変わります。解体前に、どのくらいの家が建てられるかを確認しておくことをおすすめします。

「解体したあと、何が建つか」を先に確認する

「この家、解体したあとちゃんと建て替えられるかな…」

そんな不安、契約前に解消しておきたいですよね。知りたくなったときは、土地の情報と「延床面積・階数・駐車場」などの希望条件を入れるだけで、相性と確認すべきポイントが分かるこちらのツールをご活用ください。

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※ 本記事は一般的な考え方の解説です。解体費の目安、税制の扱い、建て替えの可否は、物件の条件や自治体の運用によって異なります。必ず不動産会社・解体業者・自治体の窓口・専門家にご確認ください。
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